Selon Stephen Ryan, pour les investisseurs, le timing des retours sur investissement peut être déterminant pour leur réussite ou leur échec.
Imaginez que vous économisez pendant un quart de siècle (peut-être pour soutenir l’achat d’une maison par vos enfants). Supposons que vous enregistriez un gain de 25% lors de votre meilleure année et une perte de 25% lors de votre pire année, avec un gain annuel moyen de 5%.
Pensez à la séquence dans laquelle vous effectuez vos investissements.
Si vous exécutez vos retours dans l’ordre de la pire à la moyenne, vous serez mieux loti que si vous le faites dans l’ordre de la meilleure à la moyenne.
Est-ce réellement une question essentielle ?
Dans le cas présenté, l’écart entre la séquence avantageuse (avec l’année dernière en premier) et la séquence désavantageuse (avec l’année précédente en dernier) dépasse les 50%. Cela pourrait indiquer que vos enfants bénéficient de moins d’aide financière… et cela a son importance.
La dernière manche est déterminante.
Pour les investisseurs qui planifient à long terme avec un horizon temporel défini, les dernières années revêtent une importance cruciale. En effet, c’est à ce moment que l’épargne accumulée atteint généralement sa valeur maximale après des années de contributions et de rendements issus des investissements composés.
Il est important de noter que, au début, ce n’est pas tant le rendement d’investissement qui contribue le plus à l’accumulation de richesse que les contributions annuelles. Cependant, au fil du temps, cette dynamique s’inverse et les rendements d’investissement deviennent le principal moteur de la croissance de la richesse finale.
Il est essentiel de tirer le meilleur parti de ces années cruciales, sans mettre en péril les bénéfices potentiels.
Développement et expansion plutôt que diminution
Les ajustements sur les marchés se produisent, les stratégies d’investissement sont perturbées, et les locataires quittent ou mettent fin à leur bail.
Votre plan d’investissement devrait être mis en place de manière à anticiper les périodes de rendement faible dès le début, lorsque le capital est encore important et qu’il reste suffisamment de temps pour récupérer.
Il est nécessaire d’aborder la question du séquençage des risques, ce qui implique également de réfléchir soigneusement aux origines des risques et des bénéfices potentiels.
Diverses formes de rétroaction
Le rendement global de l’immobilier est constitué d’une partie liée aux revenus et d’une partie liée à la valorisation. Sur le long terme, les actifs immobiliers stables ont affiché un rendement supérieur à la valorisation.
La fluctuation des gains a été moins importante, ce qui implique que le rendement ajusté au risque des revenus a été plus élevé au fil du temps.
De plus, il est plus prudent de privilégier les revenus plutôt que la croissance du capital pour atteindre un rendement cible, car les flux de trésorerie provenant des gains en capital sont moins fiables et peuvent entraîner un risque de séquençage.
Les stratégies qui reposent principalement sur les gains en capital pour atteindre leurs objectifs de rendement ont plus de chances de compromettre les économies accumulées.
Il ne se passe rien, mais il faut payer le loyer.
À mesure que vous vous rapprochez de la fin de votre planification financière, veillez à ce que votre portefeuille soit soutenu par des revenus plutôt que par des plus-values en capital. Voici quelques recommandations pratiques:
“Évitez les stratégies qui visent des rendements nettement supérieurs au rendement initial, car elles présentent un large éventail de résultats potentiels et une exposition accrue au risque de séquençage.”
En tenant compte du risque lié au séquençage, il est utile de traiter les rendements de revenu et les rendements de capital comme des catégories d’actifs séparées.
Essayez de ne pas accorder d’importance aux catégories sectorielles, géographiques ou de style, mais plutôt de vous concentrer sur la stabilité du revenu locatif de votre portefeuille. Évaluez la solvabilité des locataires les plus fiables. Si leur solvabilité combinée était considérée comme une garantie, cette obligation serait-elle de qualité d’investissement (BBB ou plus) ou non?
Sur ce sujet, la nouvelle entreprise proptech Income Analytics propose une évaluation adaptée au marché immobilier commercial. Pour plus d’informations, veuillez consulter le site www.incans.com.
“Réservez la dernière danse pour moi.”
Pour les investisseurs immobiliers qui envisagent de longues périodes d’investissement, l’ordre des rendements peut déterminer le succès ou l’échec d’une stratégie.
Chez Didobi, nous accompagnons les clients dans la détection des risques liés à la séquence se cachant derrière des termes vagues tels que “core”. La phase finale est cruciale : atteindre la réussite en se concentrant sur des revenus locatifs fiables.
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