Après une période de 13 ans avec des taux d’intérêt proches de zéro, ce facteur important influençant les prix immobiliers a enfin été ramené à des niveaux historiquement habituels. Avec un peu de chance, cela pourrait être l’élément déclencheur qui permettrait de mettre fin à la bulle immobilière britannique qui dure depuis 20 ans, selon John Kingham.
« Une personne de 20 ans dans une bulle ? C’est impossible ! » J’entends vos objections, mais c’est la réalité.
Les graines de la bulle actuelle ont été plantées à la fin de la bulle des années 1980, lorsque le salaire moyen au Royaume-Uni était de 9100 £ et le prix moyen d’une maison était de 63 000 £. Cela a entraîné un ratio prix-maison d’un peu moins de sept ans, bien au-dessus de la moyenne des quatre dernières décennies.
Ces évaluations élevées ne restent stables que si l’environnement demeure parfaitement calme, tel un grand vase posé sur une table moelleuse. Cependant, si un événement perturbateur survient, comme un enfant maladroit heurtant la table, le vase se brisera en mille morceaux. À la fin des années 80, cet enfant maladroit s’est avéré être la Banque d’Angleterre, qui a augmenté les taux d’intérêt à 15%. Cette décision a provoqué l’effondrement de l’économie, entraînant inévitablement l’effondrement du marché immobilier et perturbant de nombreuses vies.
En 1995, après la fin de la crise, les prix des logements avaient baissé de 20 %. Au cours des cinq dernières années, le salaire moyen a augmenté à 13 100 livres et le coût moyen d’une maison a dépassé quatre fois ce salaire moyen. À l’époque du milieu des années 1990, en moyenne, une personne pouvait acheter une maison pour un montant équivalent à quatre fois son salaire. Aujourd’hui, avec un salaire moyen de 34 600 livres, cela équivaudrait à acheter une maison moyenne pour 138 000 livres. Cependant, le coût réel est presque le double, atteignant 260 000 livres.
Les prix abordables du milieu des années 90 ont attiré de nombreux acheteurs, entraînant une augmentation des prix. En 2001, la valeur moyenne des maisons avait augmenté à 89 000 livres, cinq fois supérieure à la moyenne historique. À ce moment-là, les maisons n’étaient ni très chères ni très bon marché, mais l’éclatement de la bulle internet et les événements du 11 septembre ont incité la Banque d’Angleterre à réduire les taux d’intérêt à 3,5%, leur plus bas niveau depuis les années 1940. Il était alors suggéré de faire une pause pour permettre une correction. En 2003, les taux d’intérêt de 3,5% étaient considérés comme extrêmement bas, bien en dessous de ce que la plupart des gens avaient connu. De nos jours, la plupart des gens considèrent un taux de 3,5% comme élevé.
Ces taux d’intérêt extrêmement bas ont déclenché la bulle immobilière actuelle en combinant des prêts imprudents accordés par les banques et une croyance irrationnelle selon laquelle les prix des maisons continueraient d’augmenter de 10 % ou plus chaque année indéfiniment. En 2007, les revenus moyens étaient de 21 600 £, mais le prix moyen des maisons avait atteint 184 000 £, ce qui a entraîné un ratio record de 8,5 entre les revenus et les prix des maisons. Il s’agissait d’une bulle d’une ampleur exceptionnelle.
Comme mentionné précédemment, les évaluations élevées sont comparables à un grand vase sur une table instable, prêt à être renversé par le prochain incident maladroit. En 2007, l’incident maladroit a été provoqué par l’industrie bancaire, qui avait accordé des prêts excessifs jusqu’à ce que le système financier mondial soit presque anéanti. La crise financière qui a suivi a entraîné une forte diminution des prêts, causant des dommages considérables à l’économie et faisant une nouvelle fois chuter les prix élevés des maisons.
Cette fois-ci, l’incident a été bref et superficiel car le gouvernement est intervenu de manière agressive, en prenant toutes les mesures nécessaires pour protéger le secteur immobilier, ainsi que pour assurer leur réélection.
La Banque d’Angleterre a initialement abaissé les taux d’intérêt à des niveaux presque nuls pour soutenir les prix immobiliers. Malgré cette mesure sans précédent, la chute des prix a été rapide mais modérée, avec une baisse moyenne de 15 % en 2008. Cependant, la conjoncture économique demeurait difficile et malgré des taux d’intérêt proches de zéro, les prix immobiliers ont continué de baisser pour les années à venir. En 2012, ils avaient encore diminué d’environ 10 % et par rapport à l’inflation ou aux salaires, la baisse des prix immobiliers était constante.
Malheureusement, la baisse lente de la bulle immobilière a pris fin prématurément avec l’introduction de Help to Buy en 2013. Ce programme gouvernemental, qui offrait des prêts allant jusqu’à 40% du prix d’achat aux acheteurs potentiels, a eu un effet spectaculaire en ramenant les prix des logements à des niveaux exorbitants. En outre, le gouvernement a mis en place une mesure de soutien lors de la pandémie, appelée «bonjour», pour protéger un marché immobilier qui n’avait pas besoin d’être protégé.
Cela a stimulé la phase finale de cette bulle immobilière de 20 ans, avec les prix moyens des maisons atteignant un pic alarmant de 275 000 £ en 2022, selon des données nationales. Ce montant représentait 8,5 fois le salaire moyen au Royaume-Uni, un chiffre presque identique au sommet atteint lors de la bulle immobilière des années 2000. Comme d’habitude, des valorisations élevées ne sont durables que dans un environnement stable. En 2024, il semble que cet environnement ne soit plus stable.
Après 13 ans de taux d’intérêt presque nuls et une décennie de mesures d’incitation à l’achat excessives, ces stabilisateurs artificiels ont été supprimés. Aujourd’hui, les prix de l’immobilier élevés n’ont que peu de soutien, mis à part une conviction profondément enracinée selon laquelle la hausse des prix des maisons est aussi inébranlable que la gravité. Avec des taux d’intérêt à 5,25% qui sont maintenant revenus à des niveaux historiquement normaux, je prévois que si ces taux restent proches des normes historiques, les prix des maisons suivront également cette tendance de retour à des niveaux historiquement normaux.
Au cours des 70 dernières années, les prix des maisons ont généralement été six fois plus élevés que le salaire moyen. Avec un salaire moyen actuel de 34 600 £, le prix moyen historiquement normal d’une maison serait de 208 000 £, comparé à la moyenne de fin d’année de 259 000 £ en 2023. Il est peu probable que le prix moyen d’une maison baisse à 208 000 £ d’ici la fin de l’année, ce qui équivaudrait à une diminution de 20 %. Plutôt, il est espéré que les salaires augmenteront de manière significative et dépasseront l’inflation au cours de la prochaine décennie, tandis que la croissance des prix des maisons restera faible ou nulle.
Par exemple, si l’inflation reste à 2% et que les salaires augmentent de 3%, le salaire moyen atteindra 46 500 livres en 2033. Si le ratio des prix des logements diminue à six au cours de cette période, les prix des logements augmenteraient d’un peu moins de 1% par an pour atteindre 279 000 livres, ce qui permettrait à la plupart des gens de sortir de l’équité négative et de rendre le logement beaucoup plus abordable. Ce scénario serait presque un gagnant-gagnant, mais les chances d’y parvenir sont malheureusement très faibles.
