Après 13 ans d’une période où les taux d’intérêt étaient proches de zéro, cet élément essentiel influençant les prix des logements est enfin revenu à des niveaux historiquement habituels. Avec un peu de chance, cela pourrait être l’élément déclencheur qui aidera à faire éclater la bulle immobilière britannique qui dure depuis 20 ans, selon John Kingham.
Paraphrase: “Une bulle qui dure 20 ans ? Ça ne peut pas être vrai !” Je perçois vos doutes. Pourtant, c’est exact.
Le texte ci-dessus indique que les racines de la bulle actuelle ont été plantées à la fin des années 1980. À cette époque, le salaire moyen au Royaume-Uni était de 9100 £, tandis que le prix moyen d’une maison était de 63 000 £. Cela a entraîné un ratio prix/salaire pour les maisons au Royaume-Uni de près de sept ans, bien au-dessus de la moyenne des quarante dernières années.
Une telle stabilité des évaluations n’est garantie que si l’environnement demeure parfaitement calme, tel un grand vase posé sur une table moelleuse. Cependant, si un événement perturbateur survient, comme un enfant maladroit heurtant la table, le vase se brisera en mille morceaux. Dans les années 1980, cet événement perturbateur fut la Banque d’Angleterre, qui a augmenté les taux d’intérêt à 15%, entraînant l’effondrement de l’économie et provoquant un crash du marché immobilier qui a affecté de nombreuses vies.
En 1995, après la fin de la récession, les prix des maisons avaient baissé de 20 %. Au cours des cinq années suivantes, le salaire moyen a augmenté pour atteindre 13 100 livres et le coût moyen d’une maison a dépassé quatre fois le salaire moyen. En résumé, dans les années 1990, une personne moyenne pouvait acheter une maison moyenne pour quatre fois son salaire. Aujourd’hui, avec un salaire moyen de 34 600 livres, cela équivaudrait à acheter une maison moyenne pour 138 000 livres. Cependant, le coût réel est bien plus élevé, s’élevant à 260 000 livres.
La baisse des prix dans les années 90 a attiré de nombreux acheteurs, ce qui a entraîné une augmentation des prix. En 2001, la valeur moyenne d’une maison avait augmenté à 89 000 livres, ce qui était cinq fois la moyenne historique. À ce moment-là, les maisons n’étaient ni chères ni bon marché, mais l’éclatement de la bulle Internet et les événements du 11 septembre ont incité la Banque d’Angleterre à réduire les taux d’intérêt à 3,5 %, leur niveau le plus bas depuis les années 1940. Il semblait judicieux de prendre une pause à ce moment-là pour permettre à la situation de se stabiliser. En 2003, un taux d’intérêt de 3,5 % était considéré comme extrêmement bas, bien en dessous de ce que la plupart des gens avaient connu auparavant. Aujourd’hui, la plupart des gens considèrent un taux de 3,5 % comme étant élevé.
Ces taux d’intérêt extrêmement bas ont contribué à déclencher la bulle immobilière actuelle de 20 ans, avec comme carburant une combinaison de prêts imprudents accordés par les banques et une croyance démesurée que les prix des maisons augmenteraient de 10% ou plus chaque année indéfiniment. En 2007, les revenus moyens étaient en hausse jusqu’à 21 600 £, tandis que le prix moyen des maisons avait atteint 184 000 £, entraînant un ratio record de 8,5 en termes de revenus. Cette bulle était d’une ampleur épique.
Comme je l’ai mentionné précédemment, les évaluations élevées sont fragiles, tel un grand vase sur une table instable, attendant le prochain incident malheureux. En 2007, cet incident malheureux a été provoqué par l’industrie bancaire, qui avait accordé des prêts excessifs, menant ainsi le système financier mondial au bord de l’effondrement. La crise financière qui a suivi a entraîné une importante diminution des prêts, causant des dommages à l’économie et faisant voler en éclats le vase des prix élevés de l’immobilier.
Cette fois-ci, l’incident a été bref et superficiel car le gouvernement est intervenu de manière agressive, en prenant toutes les mesures nécessaires pour protéger le secteur immobilier et assurer leur réélection.
La première mesure a été prise par la Banque d’Angleterre qui a abaissé les taux d’intérêt presque à zéro. Cette action inédite a soutenu le marché immobilier et a provoqué une chute rapide et modérée des prix, avec une baisse moyenne de 15 % en 2008. Cependant, malgré un environnement économique difficile, les prix des maisons n’ont pas atteint de plancher, même avec des taux d’intérêt proches de zéro, et sont restés en baisse pendant les années suivantes. En 2012, ils avaient encore diminué d’environ 10 % et par rapport à l’inflation ou aux salaires, les prix des maisons continuaient de baisser régulièrement.
Malheureusement, la lente diminution de la bulle immobilière s’est interrompue prématurément lorsque le programme Help to Buy a été lancé en 2013. Ce programme gouvernemental offrait des prêts allant jusqu’à 40% du prix d’achat aux acheteurs de logements. Cette stratégie controversée a parfaitement fonctionné et les prix des maisons sont rapidement remontés en flèche. De plus, le gouvernement a mis en place un “bonjour” pendant la pandémie pour soutenir un marché immobilier qui n’en avait pas besoin.
Cela a contribué à la phase finale de cette bulle immobilière de 20 ans, avec des prix moyens des maisons atteignant un sommet inquiétant de 275 000 £ en 2022, selon les données nationales. Cela représentait 8,5 fois le salaire moyen au Royaume-Uni, un chiffre presque identique au point culminant de la bulle dans les années 2000. Comme d’habitude, les prix élevés ne restent stables que si l’environnement reste stable. En 2024, je ne qualifierais pas l’environnement de stable.
Après 13 ans de taux d’intérêt presque nuls et une décennie de programmes d’aide à l’achat, ces facteurs stabilisants artificiels ont été supprimés. Les prix de l’immobilier élevés d’aujourd’hui semblent ne reposer que sur une conviction profondément enracinée selon laquelle la hausse des prix des maisons est aussi inébranlable que la gravité. Avec des taux d’intérêt de 5,25 % revenant à des niveaux historiquement normaux, il est probable que les prix des maisons suivront également cette tendance et reviendront à des niveaux historiquement normaux, tant que les taux d’intérêt restent proches de cette moyenne.
Pendant les 70 dernières années, les prix des maisons ont été en moyenne six fois plus élevés que le salaire moyen. Avec un salaire moyen de 34 600 £, cela donnerait un prix moyen historiquement normal de 208 000 £, par rapport à la moyenne de fin d’année 2023 de 259 000 £. Il est peu probable que le prix moyen des maisons atteigne 208 000 £ d’ici la fin de cette année, car cela représenterait une baisse de 20 %. Au lieu de cela, il est espéré que les salaires augmenteront considérablement par rapport à l’inflation au cours de la prochaine décennie, tout en maintenant une croissance des prix des maisons faible ou nulle.
Par exemple, si l’inflation reste à 2% et que les salaires augmentent de 3%, le salaire moyen atteindra £46 500 en 2033. Si le ratio prix-maison tombe à six au cours de cette période, les prix des maisons augmenteraient d’un peu moins de 1% par an pour atteindre 279 000 livres, ce qui permettrait à la plupart des gens de sortir de l’équité négative et de rendre l’habitation beaucoup plus abordable. Cela représenterait un scénario presque idéal, mais les chances d’atteindre une telle situation en douceur sont malheureusement très faibles.
